三亚鹿回头公司被摆上“货架”,23亿债权遭挂牌转让

文章摘要:文旅+地产还香吗?

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拥有三亚“明星楼盘”半山半岛的三亚鹿回头旅游区开发有限公司(以下简称“三亚鹿回头公司”)被摆上了“货架”。

北京产权交易所公开信息显示,某银行公开转让三亚鹿回头公司23.60亿元本金及其利息债权资产,披露起止日期为2022年6月15日-2022年12月11日,截至目前该交易信息仍在公示中。

闻旅查询信息发现,本次转让的资产涉及三亚市半山半岛A16-1地块、三亚市半山半岛的B13-1部分地块和三亚市“半岛蓝湾”项目,抵押物均为住宅地产项目。

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信息显示,被抵押的三亚市半山半岛A16-1项目系住宅类土地待开发,土地面积39116平方米,三亚市半山半岛的B13-1项目和三亚市榆亚路588号“半岛蓝湾”项目均已竣工,具备销售条件。

企查查信息显示,三亚鹿回头公司开发的三亚半山半岛项目总用地面积2066多亩,建筑规模超过百万平方米,其中包括四家五星级酒店、国际潜水俱乐部、游艇会、高层海景公寓、临海水景别墅、国际商业风情街等等,是为大型滨海复合地产。

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据《第一财经日报》报道,1991年5月,海南新远实业公司、海南立森实业有限公司、海南华银国际信托投资公司联合成立了三亚鹿回头旅游区联营开发集团(1997年更名为三亚鹿回头旅游区开发有限公司);1992年,三亚鹿回头公司增资扩股引入香港天福有限公司(以下简称“香港天福”);1993年国务院发布16条强力调控措施,银根全面紧缩,海南房地产泡沫破灭,鹿回头的开发戛然而止,三亚半山半岛也就此成为了海南省上世纪90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目。

直到2004年三亚鹿回头公司被中国爱地房地产开发有限责任公司(以下简称“中国爱地”)接手,半山半岛项目得以重新发展,逐步恢复以往的活力。

公开报道信息显示,2004年11月,三亚鹿回头公司最初的三大股东发起人全部退出,华银信托、新远实业合计50.9%股权转让给中国爱地,立森实业8.98%股权转让给三亚爱地房地产开发有限公司(以下简称“三亚爱地”)。至此三亚鹿回头公司股东为中国爱地房产、三亚爱地房产、香港天福。

值得关注的是,在股权变动的过程中出现了一位“神秘”人物,山西富豪闫琦。

闫琦对三亚鹿回头公司表现出了浓厚的兴趣,2008年前后通过一系列资本运作先后拿到了三亚爱地、香港天福的实控权,后中国爱地把手握的三亚鹿回头公司的股权转让给三亚爱地,至此闫琦成为三亚鹿回头公司真正的大老板。

在闫琦拿下三亚鹿回头公司不久,海南发布了《海南国际旅游岛建设行动计划》,借着海南国际旅游岛的东风,海南楼市及旅游地产再次蓬勃发展。到2014年上半年,半山半岛销售额达35亿元,登顶三亚楼市销冠。

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摄图网

随着半山半岛愈发盛名,诸多房企垂涎不已,中弘股份就是其中一家。作为地产大佬王永红看中了海南耀眼的旅游地产项目三亚半山半岛,他希望凭此项目的稀缺价值,让中弘股份股价一飞冲天,解决公司的资金问题。2015年9月,停牌近半年的中弘股份宣布以58亿元接手半山半岛项目,拟通过支付现金、发行股份购买资产,一个月后中弘股份却宣布重组失败。

但王永红并未放弃这块“蛋糕”,而是通过成立资管平台辗转腾挪一系列操作后终于间接持有半山半岛,并且在2017年底,王永红不顾股东的反对,背着董事会偷偷签署协议,划走公司账上多达 61.5 亿的资金,用于收购半山半岛的项目公司,王永红终于如愿接手半山半岛项目。

接手半山半岛项目的同时,中弘股份也需面临200亿元欠款以及后期巨大的资金投入。据中弘股份的收购预案,半山半岛项目资产负债率接近90%,在前期开发过程中几乎全部抵押,再难从银行、信托等金融机构获得更多借款,也就是说三亚鹿回头公司继续借款融资空间较小,这也增加了中弘股份的资金压力。2018年后王永红的“中弘系”因资金链断裂、无力偿还外债最终破产,资金链断裂也使得半山半岛项目崩盘。

实际上,在各种收购及腾挪转移中,中弘股份的资金隐忧早已显现。根据中弘股份2018年发布的《未能清偿到期债务的公告》,仅在2018年8月也就是正式接手半山半岛项目还不到一年的时候,中弘逾期债务本息合计金额就已达500多亿,全部为借款。

2018年后中弘股份债务压力大,资金链断裂,王永红控制的“中弘系”公司全面沦陷。2018年8月13日、8月21日,国家税务总局三亚市吉阳区税务局以不能缴纳所欠税款,且已严重资不抵债,但具有重整价值和可能为由向三亚市中级人民法院提出对半山半岛项目公司进行重整的申请。三亚市中级人民法院于2018年8月27日、8月31日受理涉及半山半岛项目开发的三亚鹿回头公司、新佳旅业公司等12家企业的破产重整。

据三亚中级人民法院2018年9月12日公告,三亚鹿回头公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出让金、税款、借款、工程款、安置补偿款等款项超过400亿元。开发公司破产重整,中弘系资产资金断裂,至此昔日海南省的标杆地产项目半山半岛崩盘。

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值得注意的是,虽有400亿规模的欠款,半山半岛项目也有优质的土储。三亚市中级人民法院2018年9月12日公告显示,半山半岛项目经过四次控规调整,可开发建设用地面积约2852亩,当时已批建项目17个,已开发用地面积约1682亩,计容建筑面积约138万平方米,剩余13个地块尚未开发,未开发用地面积1000余亩,计容建筑面积70余万平方米。而且在三亚鹿回头公司23.60亿元本金及其利息债权资产转让里仍包括待开发的土地。

如今三亚鹿回头公司包括半山半岛项目在内的债权被拿出来公开转让,是否会再有“神秘人”或者企业机构愿意接手?文旅+地产的配套生意模式在资本眼中还“香”吗?闻旅会持续关注。

封面源于摄图网,参考资料:

1、《中弘王永红的豪赌 高杠杆“吞下”海南传奇项目半山半岛》来源:界面新闻

2、《起底半山半岛:闫琦如何变身三亚鹿回头“岛主”》来源:第一财经日报

3、《半山半岛重整见曙光 低调山东富豪能盘活王永红的烂摊子吗?》来源:大摩财经

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