甩卖、开张并举,地产公司的酒店生意经

文章摘要:卖卖卖、开开开,是世茂的无奈,还是行业的无奈。

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这边厢才大肆抛售资产,那边厢又扬言年内新开17家酒店,近来的世茂似乎格外忙碌。

不久前,世茂集团官微发布消息称,世茂自主酒店品牌“世茂喜达”,在2022年计划新开17家酒店,其中西咸文创世御酒店已于今年4月在西安开业,助推民族品牌酒店稳步发展。

要知道,世茂在去年年末和今年年初大举变卖资产,其中包括了上海地标之一的外滩茂悦大酒店,坊间至今流传着一份“世茂待售资产包清单”,尽管官方已经辟谣,但承认部分持有资产确实有处置计划。

世茂为何边卖边开?是仍旧放不下酒店这门生意,还是和其他地产公司一样,难逃“卖卖卖、开开开”的“真香定律”?时至今日,在“三道红线”的高压政策和新冠疫情的双重冲击下,地产酒店或将迎来何种变革?

01

世茂扔不下的酒店生意

实际上,自去年12月以来,世茂就接二连三的“卖子”。2021年12月17日,世茂集团以20.86亿港元(约合17亿元人民币)的价格,卖掉了香港西南九龙一个名为“维港汇”的物业发展项目;今年1月21日,世茂集团以10.6亿元的价格,将上海虹口区一宗商业办公地块转给国企上海久事;1月24日,世茂将广州亚运城项目26.67%股权,以18.445亿元的价格卖给了央企中海。

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紧接着,又在今年1月28日,世茂把上海外滩茂悦大酒店卖给了上海本土国企上海地产,总价45亿元,相比于此前对外传出的56亿元的评估值,相当于打了八折。

更令业内议论不绝的是坊间广为流传的“世茂待售资产包清单”,共34个项目,其中不乏知名高星酒店,最令人跌破眼镜的除去外滩茂悦大酒店外,还有热度很高的网红深坑酒店——上海世茂佘山洲际酒店。然而,世茂官方很快出来辟谣,但称部分持有资产确实有处置计划。

这波骚操作在当时被业内解读为“断臂求生”,此前就有媒体为世茂算过账:世茂通过出售资产,回笼资金逾91亿元。

如今,疯狂“卖子”的风波刚刚平息,世茂又高调宣布年内划新开17家酒店。这又是唱得哪出?

“当初,接二连三卖资产,特别是卖已经成熟的项目,就是为了解决现金流;如今,世茂大举开店是为了解决‘历史遗留问题’——兑现其向政府拿地时候做出的建设商业配套的承诺。”盈蝶咨询CEO胡升阳告诉闻旅,世茂不会放弃做酒店,毕竟与喜达屋成立的合资酒店管理有限公司依然活跃。同时,对于地产公司来说,重资产部分为了赚钱,轻资产部分是通过增加商业配套,提升重资产的商业价值,让其更值钱。

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景鉴智库创始人周鸣岐在接受闻旅采访时也指出,世茂卖的是重资产,新开的酒店则属于轻资产,“世茂本身的主营业务还是房地产,只是现金流出现问题,要通过变卖优质资产来套现,未来仍会发力酒店市场,毕竟世茂喜达屋的酒店品牌还在。”周鸣岐说。

02

“卖卖卖再开开开”已成规律

无独有偶,又一家国际奢华酒店遭抛售。

近日,云南城投发布公告,拟以公开挂牌方式对外出售下属公司成都银城持有的成都华尔道夫酒店。而此次出售酒店,与云南城投发布的“公司股票或被终止上市的第三次风险提示”公告相关。为阻止退市,公司不得不变卖成都华尔道夫酒店在内的20家公司。

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说来说去,云南城投抛售成都华尔道夫酒店的目的,无非就是为了获取现金流。这样的做法对于地产公司而言并不陌生,似乎还是一条行业默认的“潜在规律”。

其实,我国很多地产公司都持有酒店资产,这些酒店有的是地产开发的配套项目,有的是地产公司看好文旅行业前景进行的投资。因此,不少房地产企业将酒店作为一块重要资产,加大投入。现阶段,碧桂园、富力地产、融创中国、中国金茂等大型房企旗下,均沉淀了规模较大的酒店资产包。

但现如今,酒店资产包更像是“包袱”,毕竟酒店品牌管理方每年要向业主方收取数千万元的费用,加之疫情影响,成本开支非常高的五星级酒店业主方难以负荷,故而“断臂止损”,出售物业并回笼资金成为绝大多数地产公司的选择。

酒店产权网数据显示,2014年后国内就掀起了高星酒店出售潮,特别是2015年~2017年期间,被出售的高星酒店格外多,其中万达疯狂出售海内外资产最为知名。大量高星酒店寻求出售的主要原因,是酒店背后房地产企业的高杠杆困境,地产商正在通过出售酒店资产来缓解杠杆压力。

自去年恒大暴雷后,地产公司将酒店甩卖潮推至了另一个高峰,而甩卖潮直至今年仍在持续。除世茂外,遭遇短期流动性危机的阳光城及其母公司阳光控股,也在今年2月份选择转让旗下包括希尔顿酒店在内的20余处优质资产等,并将所得款项用于偿还债务。

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卖卖卖之后再开开开,这仿佛就是地产公司做酒店资产的生意经。“地产公司的资金紧张,手上能变现的资产其实并不多,卖掉酒店实现现金回流也是奔着解决眼前的现实问题去的。”胡升阳解释,这就是一个规律:酒店地产其实流动性差、盈利能力也不太好,地产公司回笼资金肯定先要出手住宅,其次是商业,最后才轮到酒店。

“地产酒店自然是边卖边开。”周鸣岐表示,地产酒店建造之初就是作为地产配套而存在,为地产项目提供优质的品牌形象以及附加价值,当地已经拿到,房子也已经造好,卖掉酒店就必然可以实现资金回笼。

03

不是好生意,却仍有发展空间

自2021年下半年政策密集调控、恒大等房企债务危机蔓延以来,房地产行业整体受到很大的冲击,房企现金流持续受各方债权方挤兑。再加上,来自“三道红线”的政策高压居高不下,以及迄今已持续两年多的疫情,酒店地产还算是一门好生意吗?

在胡升阳看来,酒店地产从来就不算一门好生意,“现金流为王,地产公司往往把酒店当做融资工具、拿地的手段,酒店地产的收入只要高于银行利息就行。”

“酒店在提升地块价值方面还是有贡献的,在确保良性的资产负债率的前提下,合适的地段发展酒店依然可以提高地区的知名度和综合效益。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉闻旅,今后,地产公司会以输出品牌管理的模式为主发展酒店。

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地价和房价增长空间缩小,地产公司为了打造多元化业务,增加营收第二第三曲线,陆续将酒店作为自营业务大力发展,并开始介入管理,酒店作为地产集团多元化营收体系的一部分而获得了集团的助力,从而形成了一种独特的酒店类型。

现阶段,地产公司联合专业酒店成立合资管理公司成为一种尝试或者说正在引领一种趋势。2021年3月份,融创文旅集团与华住集团合资创立永乐华住酒店管理有限公司,融创文旅提供酒店项目,由华住集团运营管理。华住酒店管理经验丰富,近1.9亿会员中有高档酒店消费力的会员比例可观,有助于提升酒店营业收入。此外,华住强大的IT系统可降低酒店后台运营成本。

同年,亚朵集团宣布和万科旗下的酒店管理公司——广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作,双方会在酒店市场拓展中优先匹配相关资源,万科酒店与度假事业部南方区域总经理刘骏曾直言:“强大的品牌影响力,专业的运营能力和完善的生态链体系,都将帮助万科的酒店业务更上一个台阶。”

当前,出境游封锁,国内游、跨省游也因疫情的零星爆发而阶段性停滞,国内住宿业在疫情暴发后遭受到了巨大的冲击,周鸣岐预判,近几年,酒店行业将迎巨变,大量的酒店或将面临被卖出的境地,而经过优胜劣汰法则的筛选后,酒店行业或许能够获得新的发展动能,毕竟住宿属于刚性需求,而酒店也确实能为地产构建商业想象空间。

配图源于摄图网。

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