6.5亿元转让海东项目未果,大理海开集团旗下文旅地产惨遭拍卖

文章摘要:渡劫的文旅地产,未来如何走向新生?

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企查查显示,5月12日,大理海东开发市政建设有限公司新增21条司法拍卖信息,拍卖标的为大理海东新城金凤邑21套房产,起拍价从111万~185万不等,拍卖时间为2022年6月13日10时至2022年6月14日10时止,处置单位为云南省大理白族自治州中级人民法院。

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根据企查查信息,该系列拍卖源于2022年1月4日大理海东开发市政建设新增的一则被执行人信息,其案号为(2022)云29执2号,执行标的为25650982元。

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信息显示,大理海东开发市政建设有限公司成立于2012年6月,公司注册资本56000万元人民币,经营范围包括城市建设项目的投资开发、经营;房地产开发、经营;城市市政基础设施业务;开展与城市建设相关的其他业务等,公司由大理海东开发投资集团有限公司(以下简称“大理海东开发投资集团”)和中国农发重点建设基金有限公司分别持股87.2411%和12.7589%。

作为大理海东开发区主要的基础设施投资和开发主体,大理海东开发投资集团成立于2012年6月,由大理海东开发管理委员会全资控股,根据官方介绍,该公司负责海东新城区的基础设施、公共服务设施建设投资和一级土地开发投资、房地产开发等业务。

大理海东开发市政建设有限公司最初由大理海东开发投资集团独资控股,2016年1月,大理海东开发投资集团发行过两支债券代码为127372.SH和1680037.IB的一般企业债,票面利率(当期)均为6.01%,实际发行规模均为5亿元,起息/到期日期均为2016年1月25日和2023年1月25日。

也是从2016年起,大理海东开发投资集团及旗下大理海东开发市政建设有限公司在大理展开了攻势迅猛的圈地运动。包括涔湫园、学府苑、理悦湾、水磨庄、金凤邑等,目前旗下开发有多个地产项目。按照官方说法,大理海东开发投资集团全力引导楼市规范,建设生态海绵城市,打造健康生活大理示范区。

或许是意识到自身实力有限,2018年8月,大理海东开发市政建设有限公司注册资本发生变更,中国农发重点建设基金有限公司成为新增股东,出资14000万元持股25%;然而仅过了1年,中国农发重点建设基金有限公司便“意兴阑珊”,其先后于2019年11月和2021年11月2次减持其所持的大理海东开发市政建设有限公司股权。

截至2020年底,大理海东开发投资集团总资产148亿元,净资产77亿元,中证鹏元评估有限公司2021年对公司评级为AA-,按照大理海东开发投资集团方面的说法,这代表着公司财务健康,还款能力强。

但根据其历年的财务数据显示,早在疫情之前,大理海东开发投资集团的经营形势已呈下滑态势,其2018年营收为4.84亿元,同比153.40%,但净利润为7319.17万,同比下滑-15.48%;2019年,公司营收及净利润双降,疫情下的2020年,大理海东开发投资集团更是遭遇重创,其营收降至1.15亿,净利润降至4980.19万,同比大跌30.72%,而从2021年中报情况来看,其利润情况仍未出现明显好转。

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或许是为了缓解公司资金压力,2021年8月,云南民族基金管理股份有限公司与大理海东开发投资集团有限公司签订20亿项目融资合作协议,全力支持大理海东开发委员会向生态文明建设转型。与此同时,大理海东开发投资集团曾以近10%的预期年化收益率,数次在官方微信发布大理海东开发集团债权转让融资项目融资信息。

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另一边,大理海东开发投资集团分别于2021年7月和8月在云南产权交易所对九溪国际的整体资产进行转让,两次转让的挂牌价均为6.5亿元。

相关信息显示,该项目位于大理海东新城览川路以东,九溪路以西。项目用地面积为83569.39平方米,用地性质为商业用地(B1)兼容居住小于等于20%,批准总建筑面积为279208.23平方米。项目主要技术指标为建筑密度小于等于40%、容积率小于等于3.5、绿地率大于等于20%。项目地理位置醒目、区域交通便捷,毗邻碧波洱海,景观视野极佳。建成后将是一个集商贸会展、商业服务、精品酒店、休闲娱乐、生活配套等功能于一体的城市商业综合体项目。

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来源大理海开集团

由于当前国家对房地产市场实行的各项政策及疫情的影响,导致部分投资方对当前市场信心不足,难以完成资产转让。2021年9月,大理海东开发投资集团决定停止大理海东九溪国际建设项目整体资产的公开挂牌转让,转为加大招商引资,积极探索多种合作模式,力争项目尽快复工。

但或许是此后连续的疫情,项目招商引资仍不顺利。2022年4月,大理海东开发投资集团再次将该资产摆上货价,且挂牌价从6.5亿直降至5.85亿元,但从目前情况看,项目似乎仍未有人接手。

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至于此次被拍卖的大理海东新城金凤邑21套房产,该项目位于海东新城独秀路南侧,总占地43亩,总建筑面积37828平米,官方说法是,项目周边紧邻市政府、智能农贸市场、海洋馆、金尚街等完善的商业配套,可以说是整个海东最繁华的商业街区。

据了解,作为一个老牌长线旅游目的地,大理楼市主要以文旅地产为主,消费客群主要为异地游客。受形势冲击,早在疫情之前,当地的文旅地产已经虚火隐现,而自2020年以来,大理楼市受新冠疫情影响明显,包括成交均价、成交面积等,均呈现下滑趋势。

根据克尔瑞数据,2021年大理房价整体下跌6.47%,为10924元/平方米。截止2022年3月,大理新房价格同比下跌5.7%,二手房价格同比下跌4.7%。今年第一季度,大理新房成交量不足10万平方米。而作为大理海东开发投资集团的大本营,因受洱海治理保护和疫情防控带来的双重打击,曾经的“明星片区”海东片区更是沦为重灾区。

“重开发、轻运营”、“借文旅之名、行地产之实”——国内文旅地产行业的诸多通病,曾让前赴后继的玩家折戟沉沙,当行业顽疾在疫情冲击下被无限放大,如何成功渡劫,成为摆在每一个玩家面前的挑战。身为大理文旅地产的头部玩家,债务即将迎来兑付的大理海东开发投资集团能否挺过这场危机?闻旅对此保持关注。

封面源于摄图网。

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