郑州兴港园博园公司不到4年亏1亿,河南中绘9.1亿元参股49%为哪般?

文章摘要:当文旅地产“老炮儿”联手本土靠山。

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正式更名1年有余后,久未参与公开市场土拍的豫地房企——河南中绘置业有限公司(原郑州清华园房地产开发有限公司,以下简称“河南中绘”),于近日有了新动向。

企查查显示,11月15日,郑州航空港园博园经营管理有限公司(以下简称“郑州航空港园博园”)投资人更新,公司由河南省临空产业园发展有限公司(实际控制人为郑州航空港经济综合实验区管理委员会,以下简称“河南省临空产业园”)100%控股,变更为河南省临空产业园与河南中绘分别占股51%、49%;同时,郑州航空港园博园注册资本由93600万元人民币变更为183529万元人民币。

该变更源于一则募资公告,河南产权交易中心“企业增资”一栏发布的编号为ZZ410173210001的公告显示,郑州航空港园博园公开增资,拟募集资金总额91178.43万元,拟募集资金对应持股比例为49%,拟新增注册资本89929万元,拟征集投资人数1人,原股东和员工均不参与增资,该公告开始日期为2021年9月9日,公告截止日期为2021年11月10日。

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一边是郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)管理委员会下属、公司总资产超2000亿元的的国资龙头;一边是新近以新身份开启新品牌时代的本土文旅地产“老炮儿”,此次联手本可激发业界十足想象力,但双方均选择“秘而不宣”,低调背后似乎传递出某些不同寻常的讯息。

01

募资公司不到4年亏损超1亿元 

集团商誉同比暴涨超170倍至15.08亿元

根据该增资公告,郑州航空港园博园近年形势不甚乐观。

营收方面,从2018年至2020年,郑州航空港园博园营收逐年萎缩。期间营业收入为2239.78万元、1124.34万元和1104.25万元;进入2021年,其形势更为惨淡,截至8月31日,郑州航空港园博园营业收入仅为252.66万元。

利润方面,从2018年至今,郑州航空港园博园一直处于亏损状态,且亏损逐年扩大,期间年度净利润分别为-1644.55万元,-2026.09万元,-4014万元,-2913.36万元(截至2021年8月31日),即早在疫情前,郑州航空港园博园就连年亏损,且不到4年时间,总亏损已达10598万元。

负债方面,截至2021年8月31日,郑州航空港园博园资产总计90541.72万元,负债总计71249.31万元,所有者权益为19292.41万元,负债率为78.7%。

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名为“郑州航空港园博园经营管理”,其与郑州园博园景区有怎样的关系?又为什么陷入连年亏损的境地?

信息显示,郑州航空港园博园成立于2012年8月,曾用名郑州航空港区恒晟祥电子科技有限公司(2012年8月~2016年5月),经营范围包括住宿服务;餐饮服务;旅游业务;烟草制品零售;非居住房地产租赁;住房租赁;会议及展览服务;餐饮管理等。

至于郑州园博园,该项目位于郑州航空港经济综合实验区,为第十一届中国(郑州)国际园林博览会三个主要园区之一,据央广网报道,该届园博会展馆分A、B、C三个园区,三区占地5500亩,其中,主展区园博园(A区)、双鹤湖中央公园(B区)总投资达69亿元。 

虽被冠以“郑州园博园经营管理”之名,相关信息却显示,郑州园博园景区的运营管理方并非郑州航空港园博园经营管理有限公司,而是郑州航空港园博园实业有限公司,该公司与郑州航空港园博园经营管理有限公司非关联企业,但双方同为郑州航空港兴港投资集团有限公司(以下简称“兴港投资集团”)间接控股。

微信公众号双鹤湖中央公园(账号主体为郑州航空港双鹤湖建设发展有限公司)2017年9月发布的招聘信息显示,郑州航空港园博园经营管理有限公司作为第十一届中国(郑州)国际园林博览会B区暨双鹤湖中央公园的运营主体,主要承担双鹤湖中央公园的园区运维管养工作和郑州园博会商业配套项目老家院子的建设运营工作。

但最新的信息显示,双鹤湖中央公园现由郑州双鹤湖建设发展有限公司(兴港投资集团三级子公司,隶属于航程置业)管理养护。

谈到老家院子,官方信息显示,该项目位于园博园南门西侧,总投资约6.6亿元,总建筑面积约7.8万平方米,涵盖酒店、商业、餐饮、展示、娱乐、停车等内部功能,2018年6月,郑州航空港园博园发布《郑州航空港区老家院子项目商业部分和地下停车场物业服务项目招标公告》,根据公告信息,老家院子商业部分和地下停车场面积共计约56600㎡,急需物业公司进行现场管理及设施设备维护保养。但在期间变更过一次开标时间后,2018年8月,招标工作宣布终止。 

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既不参与郑州园博园与鹤双鹤湖中央公园的运营管理,负责运营的商业项目老家院子也闲置至今,那么,郑州航空港园博园财务数据究竟来自什么业务?

企查查信息显示,截至目前,郑州航空港园博园拥有郑州航空港园博园经营管理有限公司建国饭店1家分支机构,该公司成立于2017年5月。从2018年至2020年,郑州航空港园博园参保人数从1增至2人;同期,郑州航空港园博园经营管理有限公司建国饭店分别为81人、58人和65人。

尽管郑州航空港园博园旗下包括河南亚钻实业有限公司、河南港钻实业有限公司、郑州航空港恒信置业有限公司、郑州航空港浩港置业有限公司、郑州航空港祥港置业有限公司、郑州航空港拓港置业有限公司、郑州航空港合港置业有限公司等在内的7家全资子公司;但这其中,后5家公司均为郑州航空港园博园于2021年9月2日入股,前2家为郑州航空港园博园于2021年11月12日入股。

而入股上述7家公司前,郑州航空港园博园旗下未曾参股过其他公司。也就是说,从2018年至2021年8月31日,郑州航空港园博园的财务数据构成,应基本以郑州园博园建国饭店运营为主。

信息显示,郑州园博园建国饭店由兴港投资集团全资打造,委托北京首旅建国酒店管理有限公司全权管理,酒店位于郑州园博园南门,建面1.4万平方米,拥有125间客房,设有全日制餐厅、大堂吧、行政酒廊、多功能会议室及宴会厅等设置,酒店于2017年底开业,按照官方说法,该饭店将有效提升园博园商务片区的服务接待能力,为航空港区旅游服务业的发展注入新动能。

尽管郑州园博园建国饭店曾获得所谓“建国70周年.醉美服务酒店”、“2019年度亚太(中国)最佳品质酒店”等多个奖项,但透过总公司不到4年亏损超1亿的惨淡财务数据,足以窥探该酒店真实的运营现状。

根据北京中企华资产评估报告有限责任公司出具的资产评估报告(以下简称“报告”),以2021年9月2日为评估基准日,郑州航空港园博园资产总额账面价值为93402.26万元,负债总额账面价值为18541.67万元,净资产账面价值为74860.56万元,评估价值为94900万元。

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距离截至2021年8月31日的财务报表时隔仅2天,郑州航空港园博园资产总额由90541.72万元升至93402.26万元,负债总计71249.31万元降为18541.67万元,净资产账面价值由19292.41万元增至74860.56万元,负债减少5.27亿元,负债率由78.7%大降至19.8%,净资产增加55568.15万元,这是什么原因?

企查查显示,9月2日,郑州航空港园博园发生投资人变更,公司由郑州航空港兴港置地有限公司(由兴港投资集团直接持股99.6%,以下简称“郑州航空港兴港置地”)和兴港投资集团分别持股81.4815%、18.5185%,变更为河南省临空产业园100%控股,而兴港投资集团持有河南省临空产业园97.56%股权。

同日,郑州航空港园博园一次性100%入股了郑州航空港恒信置业、郑州航空港浩港置业、郑州航空港祥港置业、郑州航空港拓港置业、郑州航空港合港置业在内的5家公司,在此之前,5家公司均为郑州航空港兴港置地全资子公司。

9月3日,郑州航空港园博园注册资本由27000万元人民币增至93600万元人民币(企查查上的时间信息或跟实际情况有出入)。

以此推断,郑州航空港园博园净资产突增55568.15万元,应是兴港投资集团内部的一次资产重组,其通过将郑州航空港兴港置地旗下5家子公司腾挪到郑州航空港园博园名下的方式,对郑州航空港园博园完成增资。

需指出的是,募资信息显示,截至2021年9月2日,郑州航空港园博园净资产评估价值为94900万元,较74860.56万元的净资产账面价值,增值超2亿元,增值率26.77%。

而郑州航空港园博园净资产的高增值率,似乎是兴港投资集团的缩影。闻旅查看兴港投资集团合并资产负债表发现,截至2021年9月,公司无形资产为17.99亿元,较年初的11.93亿元,增加6.06亿元;商誉为15.08亿元,较年初的0.09亿元,增加近15亿元,同比暴涨超170倍。

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02

“小而美”的差异化竞争已脱离时代

势单力薄的文旅地产“老炮儿”亟需本土靠山

募资公司连年亏损,而新增股东河南中绘集团同样问题重重。

企查查显示,早在2020年9月,河南中绘名下清华·忆江南七区一房产就遭司法拍卖;而在2021年9月26日,河南中绘将其全资子公司——郑州西联置业有限公司的全部股权,质押给了大业信托有限责任公司。

也是在近期,围绕旗下大溪地11号院因延期交房;在未向业主提供完整的三书一证一表(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》)的情况违规交房;多项设计违反国家住宅规范/消防规范等标准;强行要求缴纳15个月物业费,否则不予交房;收取高达5000元~1万元的装修押金;无理由收取砸墙费等问题,引发多位业主质疑。

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截图来源人民网领导留言板

诸多线索,折射出在疫情常态化时代,作为郑州本土腰部房企的河南中绘集团,眼下资金形势之紧张。

信息显示,河南中绘成立于1997年1月,曾用名郑州清华园房地产开发有限公司(1997年1月至 2020年5月),公司注册资本10000万元,法定代表人为李玉平,公司由李轩、李玉平分别占股90%、10%,经营范围为房地产开发经营及房屋租赁。

1999年,河南中绘原实控人李发臣(李轩的父亲)开始打造公司的第一个项目——郑州清华园小区。时值建设部推进“国家康居示范工程”试点,正在清华大学进修的李发臣接到消息,返回郑州召开紧急会议——决定将郑州清华园小区申报国家首批康居示范工程。

据报道,以牺牲项目总产值为代价,郑州清华园成功入列国家首批康居示范工程项目。而李发臣将康居与园林建筑风格完美结合,为郑州楼市注入了新的发展理念和开发思路,也由此开启了河南中绘差异化的发展模式。

此后,河南中绘成功开发了郑州清华园小区、清华商务、清华园SOHO广场、清华·忆江南、江南春温泉、清华·大溪地等项目,期间,以“让中原人更懂生活”为理念,李发臣开创性地提出“游闲地产”的概念,并率先在其开发的清华·忆江南、清华·大溪地两个环郑州郊区大盘上加以运用,公司由此打上鲜明的文旅地产烙印。

以清华·忆江南为例,该项目位于郑州市荥阳市大河路北四环北侧,占地5000余亩,总建面约150万㎡,集山水住宅、坡地洋房、酒店式公寓、温泉养生、休闲旅游为一体。温泉度假景区具体有总建面27000㎡的江南春温泉酒店、露天温泉、餐饮、客房、会议中心、户外拓展、康乐理疗、水上娱乐、网球场、真人CS对抗等众多娱乐项目。

至于清华·大溪地,该项目位于郑州市荥阳市中原西路与商隐路交会处,占地3600亩,规划总建面500万㎡,集高端住宅、高端写字楼、大型会议中心、大型购物中心、巨幕影城、星级酒店、娱乐及会所等为一体,具体包含有189万平方主题商业,12万平方米水公园-奥帕拉拉水公园,8万平方米郑州香堤湾温泉等。

2015年8月,已在公司任职数年的李轩,正式接替父亲李发臣,成为河南中绘掌舵者;而根据报道,当年河南中绘业绩达20亿,尽管这一成绩并未进入郑州本土开发商Top10,但仅凭清华·忆江南和清华·大溪地两个文旅大盘为核心支撑就实现如此业绩,堪称郑州地产业界的传奇。

或因尝到文旅地产的甜头,李轩对文旅资产对接资本市场给予了更多期待。2015年9月,旗下主营温泉洗浴、水上乐园和酒店的郑州香堤湾酒店股份有限公司挂牌新三板(简称“香堤湾”,证券代码833536),身为香堤湾第一大股东的李轩,由此入列2016新三板30岁以下少帅富豪榜。

客观而言,得益于河南中绘的大手笔投入,彼时香堤湾温泉在郑州本地确实名气不小,但名气之外,回到具体的运营数据,亏损运营才是常态。

财报显示,从2016年的-703.81万元,到2017年的-1196.11万元,再到2018年中报的-1010.94万元,香堤湾一直处于亏损状态,且亏损在持续扩大。根据香堤湾申请终止挂牌的公告,为提高公司运营效率及减少公司挂牌维护成本,系业务发展及长期战略发展规划的需求,2019年2月13日,香堤湾终止新三板挂牌。

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在此期间,“势单力薄”而又缺乏足够资本助力的河南中绘,不仅再未见新的拿地信息,还在2018年2月与融信签约,以8亿元卖出清华·忆江南内4宗地块。这直接导致河南中绘错过了从2016~2018年国内房地产史无前例的饕餮盛宴,也让其与郑州本地头部房企间的差距愈加明显,生存空间也愈发逼仄。

为赶上这趟末班车,2019年底,久未参与郑州市区公开市场土拍的河南中绘终于“憋了个大招”,其先是在10月通过全资子公司郑州秦淮置业有限公司,以5950万元的底价竞得荥政储〔2018〕51-2号地块;随后又通过旗下河南三港置业与河南荣港置业,以总价约15亿元竞得郑州航空港区114号、115号、116号面积共计200亩的三宗土地,溢价率均超55%,首入航空港便刷新港区当年楼面价。

虽说“亡羊补牢,未为晚也”,但历经数年疯狂,彼时的郑州尤其是环郑新区楼市尽显“强弩之末”。而自2020年初新冠疫情爆发后转入常态化疫情防控以来,楼市遭遇了市场转向和以“三道红线”为代表的政策两端的双重高压。进入2021年,疫情反弹阴云难散,郑州又遭遇“7·20特大暴雨”的洗礼,以本土头号房企建业此前发出的求救信为代表,市场信心由此进一步下行。

2020年底,郑州清华园更名河南中绘,对外声称“以全新的身份,揭开全国化布局的序幕,开启一个全新的品牌时代”,但高调改名的背后,凸显的是其“临时抱佛脚”的尴尬。

河南中绘原名郑州清华园,或源于李发臣早年清华大学进修时期建立的关系,尽管期间未引发侵权纠纷,但这绝不代表其对清华园相关商标的合法拥有/使用。信息显示,2001年~2010年期间,河南中绘曾数次申请名为清华园/郑州清华园的多类商标注册,但均宣告商标无效。

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能以顶级学府命名,无疑极大增强公司的品牌传播和旗下开发项目的溢价空间,而当沿用“清华园”20余年后被迫“改头换面”,这种突变给河南中绘“从零开始”重塑品牌营销带来的挑战难度之大,不言而喻。

正是上述多重内/外因的“共同作用”,彻底打乱了河南中绘的节奏。在荣膺2019年郑州航空港区单价地王后,“蓄势”近1年半,地块项目中绘集云筑于2021年4月24日首开,项目推出2#、3#,成交均价10500元/平方米,在片区房价深度内卷、南港片一度探底到5字头的惨烈竞争形势下,中绘集云筑的去化情况可想而知。根据相关报道称,该项目目前已暂停销售。

中绘集云筑暂停销售无款可回,新港片区楼市内卷又如此之深,河南中绘9.1亿元参股郑州航空港园博园49%,如此“铤而走险”究竟为哪般?

闻旅查询发现,与其说是河南中绘逆势加码,倒不如说是危急关头的曲线自救。

企查查显示,11月12日,河南中绘将其全资子公司河南亚钻实业有限公司、河南港钻实业有限公司全部股权转让给郑州航空港园博园,而2019年替河南中绘拿下片区地王的河南三港置业和河南荣港置业,分别为河南港钻实业有限公司与河南亚钻实业有限公司的全资子公司。

随后11月15日,河南中绘参与郑州航空港园博园49%股权增资,郑州航空港园博园注册资本由93600万元人民币变更为183529万元人民币。

简言之,在头顶航空港地王称号近2年后,备受煎熬的河南中绘大概与兴港投资集团项目公司达成置换协议,在兴港投资集团通过资产重组后的郑州航空港园博园回收河南中绘旗下航空港三宗地王地块后,河南中绘随即入股郑州航空港园博园,借此实现与兴港投资集团项目公司的深度利益捆绑。

03

产城融合“大浪淘沙”下半场

文旅配套应从营销工具回归产业运营本身

河南产权交易中心信息显示,除郑州航空港园博园外,从2020年至今,郑州航空港兴港置地还先后发布了郑州航空港恒港置业有限公司、郑州航空港鹏港置业有限公司募资公告,且均募资成功,新入股东分别为河南本土开发商永威和康桥。

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作为郑州航空港经济综合实验区管理委员会下属的国有独资公司,兴港投资集团统筹“城市建设、城市运营、产业服务与产业运作”三大领域,旗下地产公司如此密集地发布募资公告,片区楼市究竟发生了什么突变?

公开资料显示,郑州航空港经济综合实验区是中国首个上升为国家战略的航空经济先行区,规划面积415平方公里,定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极,是一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽 。

目前,郑州航空港经济综合实验区已形成国际航空快递物流为主导的航空物流业、电子信息与生物医药为主导的高端制造业、电子商务与专业会展为主导的现代服务业。航空港区被列为郑州国家中心城市建设的“引领”、河南“三区一群”国家战略首位、河南最大的开放品牌、带动河南融入全球经济循环的战略平台。

尽管目标定位甚高,但离主城区距离过远,该区域很难与郑州主城与核心城区产生有机联系;聚焦产城融合进展以及人口增长速率,郑州航空港经济综合实验区明显不及预期。

以产业为例,按照官方统计,截至2020年,郑州航空港经济综合实验区实现地区生产总值1041亿元,但拨开宏观数据,根据郑州本地某媒体的观察,招商引产的真实现状进展堪忧。

“大力引进的世界500强恒大集团新能源汽车项目,厂房目前还没建成,承诺的投产时间肯定没戏;临空生物医药产业园,刚起步还没有看到的经济效益;南港智能手机产业园生产规模有限;浪潮计算机服务器产业园工作人员寥寥无几;除了华锐光电投产外,目前港区给人们的印象还是停留在一个富士康。”

体现在人口增长和建成区扩张上,《郑州航空港经济综合实验区“十三五”发展规划》提到,截至2015年,航空港区常住人口60万人;按规划,到2020年,常住人口将增长到110万人。

而根据2021年5月15日郑州市第七次全国人口普查公告,郑州航空港经济综合实验区常住人口总数仅为621382人,远不及当规划的增长目标,比2015年仅增加2万人出头,年均增长率不到千分之七,大幅落后于郑州市10年来3.86%的常住人口年均增长率。

至于建成区面积,《郑州航空港经济综合实验区“十三五”发展规划》提到,截至2015年,航空港区的建成区面积为50平方公里,到2020年,港区建成区面积将达到130平方公里,根据《经济综合实验区“十四五”发展规划和二〇三五年远景目标纲要》,到2025年,航空港实验区地区建成区面积将达130平方公里,即将上述目标又往后推延了5年。

由此,上述郑州本地自媒体感概,“产业兴城任重道远,产不兴人不聚。这也是目前港区415平方公里地广人稀的原因。”

不止于郑州航空港经济综合实验区,事实上,尽管城市常住人口增量位居前列,但受政策、疫情、内涝等多重因素影响,近年来整个郑州楼市都在持续历经煎熬。亿翰智库的一份报告显示,2017年至2019年,郑州宅地供应建面达14000万平方米,但在2018年至2020年,郑州商品住宅销售建面仅为8300万平米左右,供地量远超市场需求。

当宏观政策调控叠加疫情防控常态化深度改写区域楼市逻辑,兴港投资集团掌握郑州航空港经济综合实验区众多存量资产,要想真正从单一的政策性建设开发商,成长为多元业务协同发展的城市综合运营商,推动港区产城融合实现可持续发展,这无疑对其核心运营能力的提升提出了更高要求。

聚集旗下文旅资产,以园博园为典型代表,相比于对投资回报的考量,此类文旅项目营销工具属性突出。而伴随旗下园博园建国饭店运营亏损连年扩大,兴港投资集团显然也是意识到,如果缺乏与资产属性相匹配的产业运营能力,耽于投资硬件、做增量开发难以为继。这也是为何相比前几次募资合作为单纯的地产开发商,此次郑州航空港园博园募资特别要求,意向投资人须具备文旅地产及商业资产运营能力。

除建国饭店和老家院子,企查查显示,2018年6月和2019年10月,郑州航空港园博园以约1.72亿元的总价,先后拿下郑州园博园入口两宗商服用地。以此来看,兴港投资集团对郑州航空港园博园文旅资产的运营能力进阶,显然给予了更多期待。 

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河南旅行社协会王秘书长向闻旅分析称,原来大家对于旅游的概念,是居住地和目的地分离,但疫情防控常态化至今,以本地游/周边游为主体,大众旅游的消费习惯和行为方式彻底生变;同时,伴随人均自驾车保有量的持续提升,对于大都市圈范围内产品优质/服务到位的旅游供给商而言,未来自驾游红利可以躺吃很多年。

环视郑州或者放大到中原城市群,域内庞大的人口基数,为旅游内循环提供了坚实的市场支撑。以今年十一黄金周的旅游数据为例,根据郑州市文化广电和旅游局的测算,全市共接待游客1326.7万人次,实现旅游总收入52.37亿元,全市文旅市场总体恢复至2019年同期八成,恢复状况明显跑赢全国大盘。 

而相比于其他单一的开发商,只有建业、银基和河南中绘几家本土玩家的地产项目,与文旅产业结合得比较紧密。尽管投资规模和营销声量不及银基和建业,但河南中绘以温泉酒店为核心的休闲度假综合体运营多年,在郑州本地拥有还算不错的口碑。

“郑州园博园的地理区位和通达性其实很好,但作为观光游时代的产物,在如今的休闲度假时代缺乏核心卖点,就逛那么个园子,人根本停不下来、也留不住。要想升级成休闲度假综合体,成功将片区盘活,主要看谁来运作。现在合作的这两家各有各的的需求,也各有各的优势,各有各的资源,应该算是强强联合,就看下一步怎么唱戏了。”王秘书长说道。

封面图源于摄图网。

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