闻旅特别策划 | 回首2020,扫描文旅地产“渡劫”众生相(二)

文章摘要:前事不忘,后事之师。

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对于国内文旅地产而言,刚刚过去的2020犹如一场超级飓风,行业重资产、长回报周期、强运营的属性,与疫情防控常态化下经济压力高企、人口流动性趋紧对冲,由此带来众多杠杆高企/产品力低下/运营能力不足以及伪文旅真地产的玩家黯然折戟,乃至陷入每况日下的生存危机。

为此,闻旅整理了部分失意或沉沦于2020年的文旅地产企业,从这些代表性玩家的经历中,理性审视行业发展面临的诸多挑战。

闻旅特别策划 | 回首2020,扫描文旅地产“渡劫”众生相(一)(点击红色即可查看文章)

恒大

作为国内房地产业龙头玩家,恒大对文旅产业的野望由来已久。2010年,恒大成立文化产业集团,其产业覆盖了院线、音乐、影视、经纪、发行、动漫业务等;2013年,恒大加快了在全国范围内商业地产的扩张步伐,先后收购了在合肥、深圳、上海、南京以及宁波等商业地块。

2014年,恒大集团宣布成立独立的全资子公司恒大商业集团。恒大集团董事局许家印在2014年内部大会上提出打造“万达广场升级版”的蓝图,商业资产规模将达千亿级。2015年11月,恒大集团宣布将投资1600亿打造人工旅游岛海南海花岛(相关阅读请点击红字闻旅观察 | 海南持续严控房地产 “渡尽劫波”的恒大海花岛需先闯过运营关),涵盖国际会议中心、别墅酒店、影视基地、运动健身中心等28大业态。

转眼到2016年4月,恒大地产斥资36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份,占总股本52.78%,成为嘉凯城的控股股东。在恒大系人员入主嘉凯城之后,嘉凯城开启“去地产化”,走上了变卖资产的道路,在观察者看来,这是向文旅转型的标志。

在2017年度工作会议上表示,恒大集团董事局主席许家印宣布,集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型,并且高调推出其文旅品牌恒大童世界。

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恒大童世界示意图来源网络

2018年7月,嘉凯城发布公告称,公司审议并通过了收购北京明星时代影院投资有限公司、收购艾美(北京)影院投资有限公司100%的议案,积极培育第二主业。彼时在分析人士看来,这意味着恒大文旅将先于金融实现分拆上市。

事实上,在这几年间,恒大在全国范围内相继拿下多宗商业类型地块,尽管从酒店、办公到商场业态多元,但恒大并未打造出被市场所认可的商业品牌;且相比企业自身高调的品宣攻势,业界多对恒大商业物业的运营能力始终持怀疑态度。

反映在数据上,资料显示,在许家印展露商业地产雄心的2014年,恒大自持的投资物业账面总值619亿元,全年商业物业租金收入只录得1.44亿元;到2019年,恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元,包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业群楼、写字楼及约36.3万个车位。但全年租金收入仅为13亿,收益率不到1%。

2020年7月,恒大集团多名员工发布消息引发舆论关注,其称,恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的多类商业物业。一份流传网络的资料显示,包括写字楼、酒店、购物中心等在内,恒大此次清单包含超200个标的,覆盖北京、上海等全国各地多个区域。

具体而言,清单涵盖有恒大近年于新总部深圳落子的数个项目如恒大天璟、恒大时尚慧谷的写字楼等;而在海南,包括三亚国际医院、博鳌国际医院等,这两家医院的存在一度是恒大向“服务业”转型的标志之一。更有甚者,作为其文旅产业扛鼎之作的恒大海花岛,双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心也赫然在列。

从2020年12月中旬到2021年1月7日,恒大地产共出手19家子公司予恒大旅游管理,涉及酒店17家、1家餐饮管理公司和1家公寓管理公司。根据中国恒大2020年中期报告显示,截止6月30日,恒大旅游集团已经完成布局15个童世界项目,预计2022年陆续实现开业;未来3年,将在全国布局20-30个恒大水世界项目。

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恒大水世界示意图来源网络

按照此前某业内人士的说法,“上述股转并没有对资产与负债情况产生改变,但将地产板块的资产划入旅游板块,将增强后者的实力。如果以后旅游板块上市的话,可以在一定程度上降低恒大集团负债率”。辗转腾挪至今,恒大始终难以摆脱文旅重资产、长回报周期、复杂运营模式下的沉重负累。当“三道红线”叠加“房贷新规”压顶,恒大文旅何时方能如愿上市?前路仍显崎岖。

华侨城

从世界之窗到欢乐谷、华侨城旅游度假区,再到如今“文化+旅游+城镇化”的全新城市文旅综合体,在文旅产业躬身求索至今的华侨城,陪伴了两代人的成长;而历经跨世纪的几轮产品迭代,坚持以“旅游+地产”的发展模式为主导,也成就了华侨城自身。

所谓“一时一势”,尽管一直以旅游企业身份走得顺风顺水,但从华侨城历年的财报来看,其核心的收入/利润来源始终是房地产开发,而文旅板块的营收/利润占比失衡,导致集团转型迟迟难以实现实质性突破。

以华侨城2019年财报为例,其全年实现营业收入600亿元,同比增长25%;归属于上市公司股东净利润达到123亿元,同比增长17%;两项数据均创造历史最高水平。这其中,旅游综合收入302.6亿元,营收占比50.42%。

直观来看,华侨城旅游综合收入首超房地产收入,已经成为公司第一大主营业务,于华侨城的身份界定而言,这无疑具有强大说服力。但事实上,其“自定义”的旅游综合收入与业界期待其公开的纯旅游收入大相庭径。

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来源华侨城深圳欢乐谷官网

按照官方说法,其旅游综合业务主要包括欢乐海岸、欢乐谷、酒店、租赁等综合业态,之所以未做拆分,是由公司商业模式的独特性所决定的。在旅游综合业务收入构成方面,公司景区、酒店以及商业物业的收入和利润贡献近几年呈稳健上升的态势。也就是说,这其中,本应属于地产业务且比例未知的收入,被划到旅游综合业务收入范畴。

相关数据显示,华侨城集团2017年真正属于旅游业务的收入仅为39亿元,仅占其所谓“旅游综合业务收入”的10.38%,而房地产收入则占了旅游综合收入的9成,除新开的重庆欢乐谷外,其他主题乐园的游客人次增长已长期停滞。

而根据华侨城2018年的数据披露,“2018年1~9 月,公司旅游接待人次为3,651.26 万人次,实现旅游接待收入297,324.11 万元,其中,门票收入为213,933.14万元,人均旅游收入和人均门票收入较2017年全年小幅下降。”

2017年4月12日,华侨城集团进入云南,成功重组云南世博旅游集团,作为地方旅游国企混改的标杆项目,该起整合引发业界高度关注。为在整个云南下一盘文旅大棋,华侨城宣布在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合,推进云南全域旅游开发,打造千亿资产规模的新云南世博和五百亿资产规模的新云南文投,并最终确定2018年为华侨城集团的“云南年”。

2018年,华侨城集团明确提出要举全集团之力,实施“云南大会战”。(相关阅读请点击红字闻旅报道 | 历经20年沧桑变幻 昆明世博园如何重返“芳华”?)按照彼时华侨城集团总经理段先念的表述,“华侨城在云南投资2000亿的目标不变,这是华侨城对云南省委省政府、对云南人民的承诺,我们从未变过,这个初心我们一直牢记”。

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世博园项目改造图来源网络

在勃勃的雄心驱动下,据统计,2019年华侨城新增了47个项目,土地总价款高达745亿,而挂牌股权出让22家公司,涉及金额200亿左右,明显“进大于出”。而如此激进扩张暴露出的弊病,旋即与2020年的新冠疫情正面对冲。

根据华侨城2020上半年财报显示,公司旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区,共接待游客829.7万人次,为去年同期47%的水平。公司实现经营活动现金净流量为-95.95亿元,较上年同期减少10.5亿元。2020前三季度,华侨城实现营收333.94亿元,同比增长11.83%;归属于上市公司股东净利润52.48亿元,同比下降12.5%;不仅增速不及过往,且陷入增收不增利的困境。

与此同时,其负债率在激进的扩张策略下持续攀升;为降低自身债务压力,仅在去年下半年的近2个月,华侨城已接连公开发布了近10个旗下子公司的股权、债权的拟出让消息,出让总金额逾50亿元,项目遍布云南、重庆、河北等多地。与以往大多抛售地产类子公司不同的是,近期华侨城出让的多个企业都涉及其旗下文旅业务,其中甚至还多次出现此前华侨城下大力气布局的云南文旅板块。

而回看“华侨城在云南投资2000亿的目标不变,这是华侨城对云南省委省政府、对云南人民的承诺,我们从未变过,这个初心我们一直牢记”的承诺,不免引人唏嘘。

针对华侨城文旅&地产的“虚实”之辨,景鉴智库创始人周鸣岐曾直言不讳地指出,华侨城虽然是中国主题乐园的开创者,打造了从“锦绣中华”、“世界之窗”到“欢乐谷”等系列主题乐园项目,从这点来说它对中国旅游业发展和创新贡献不少。但那都是从上世纪80年代末到00年代的老皇历了,产品早已落后。到2017年最新开业的重庆欢乐谷,依然停留在游乐器械的堆砌层面,与00年代左右投建的其他欢乐谷没有多大区别。

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来源华侨城重庆欢乐谷官网

“究其原因,它过于看重地产利益,已转型成了一个房企,旅游完全是为地产勾地而存在,文旅团队创新枯竭,缺乏核心优势。近几年来除了在2017年5月通过战略投资并表云南世博和云南文投获得一些景区,几乎处于停滞的发展状态,只能靠财报上玩弄文字游戏充充旅游的门面。”

时至今日,面对主题乐园领域各路诸侯群起,频繁“买卖”的华侨城正承受更为激烈的市场竞争态势,未来,华侨城如何兑现以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位,如何持续提升旅游核心竞争力和业务规模,进一步增强公司旅游属性,一切有待时间的检验。

万达

1月12日,中央生态环境保护督察办公室通报“督察整改看成效”时介绍,吉林省、白山市已全面完成高尔夫球场取缔和93栋187套违规别墅全部拆除,同时,依法依规追究32名相关单位和人员责任。

回溯历史,2009年万达集团签约长白山国际度假区项目,度假区集滑雪、山地度假、高端酒店群、度假小镇、娱乐、温泉于一体,总投资超200亿元,被称为全国投资规模最大的单个旅游项目。但因项目在实施过程中擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅,并长期违规运营。另据林业部门统计,长白山国际度假区项目中,有350多公顷林地被砍伐、损毁,该项目被中央环保督察组要求整改。此后历经数年整改震荡,如今终于“尘埃落定”。

作为曾经国内文旅地产投资规模的“执牛耳者”,2016年万达集团董事长王健林以一句“让迪士尼20年不盈利”为业界热议。但在宏观形势生变、债务压力高企下,万达的文旅帝国梦被迫选择了妥协。

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来源万达集团微信公众号

2017年7月19日,万达与融创、富力三方签约,万达商业以总价637.5亿元,将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产;将西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等十三个万达文化旅游城项目91%股权转让给融创,该笔世纪大交易引发文旅业界超级地震。

以此为开端,万达的降负债策略进入快速推进期。2018年1月,万达出售海外首个资产项目伦敦ONE项目60%的股份;同月,万达卖掉位于澳大利亚悉尼和黄金海岸的两个项目。腾讯联合苏宁、京东、融创以340亿元,收购万达商业的14%股权。

2018年2月,阿里巴巴和文投控股以78亿元收购万达旗下万达电影12.77%股份,同月,万达出售马德里竞技俱乐部17%的股份;同年11月,万达以4.12亿美元将位于美国加州洛杉矶的One Beverly Hills地块卖给伦敦房地产公司。彼时,万达的海外项目仅有美国芝加哥的Vista Tower项目,境外地产员工不足10人。

尽管王健林如此果断决绝,但奈何“大船掉头难”,调整带来的剧烈阵痛,导致万达多条业务线陷入困境。

聚焦万达电影,2019年实现全年营收154.35亿元,同比下降5.23%;归母公司净利润-47.29亿元,同比大幅下降324.87%;谈到万达体育,由于盈利模式不清晰,2019年7月26日上市时定价只有8美元,低于每股9美元-11美元的发行价区间,且开盘即跌破发行价,上市首日即跌35.5%;至于业绩端门,万达体育在2019年第四季度和全年的亏损分别为2.58亿欧元和2.73亿欧元。

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至于金融,万达将所持有的百年人寿9亿股股份转让给绿城,占百年人寿总股比11.55%,转让后万达不再持有百年人寿股份;在海外方面,2019年,AMC净亏损高达1.49亿美元。截至2019年底,万达不断减持后,仍持有AMC院线38%股权。而受疫情冲击,AMC更是屡次被传计划申请破产。

至于电商,早在2017年王健林就已承认飞凡的失败。经历了2018年的大裁员,以及丙晟科技成立,飞凡电商已然名存实亡。2021年1月4日,该公司经营状态变更为“注销”,宣告其正式“寿终就寝”。

事实上,进入2020年,以宝贝王早教业务运营公司100%股权转让、7.3亿美元完成世界铁人公司的出售、2.7亿美元完成芝加哥地产项目90%股权(万达所有股权)出售等为标志,万达的甩卖还在继续。但与此同时,稍微缓过劲来的万达,再度踏上了文旅地产的进击之路。

公开报道显示,2019年上半年,王健林密集拜访地方政府,签下巨额投资(意向)大单,涉及万达广场、文旅项目等,覆盖武汉、广州、上海、沈阳和四川等区域。据不完全统计,2019年上半年,万达在各区域签约投资超过2500亿元,其中超过2000亿元用于文旅项目投资。

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来源万达集团微信公众号

2019年7月底,万达又与陕西省政府签约,双方将在体育、文旅、影视、国际医院、企业总部、商业综合体六个方面深化合作,所涉金额超千亿元。

2020年6月,王健林连续到江西赣州/广东肇庆考察投资环境和文旅项目;7月21日,王健林到天津静海区实地考察。据当地媒体报道,万达和静海区围绕静海现有体育产业、体育设施和万达体育资源、文旅项目对接引进等方面进行了深入交流。

9月初,贵阳贵安新区与万达集团签署《贵安新区万达综合项目合作协议》,双方将在文旅等领域开展合作;9月25日,万达集团与内江市签订万达·内江文旅城,项目签约额达100亿元,建成后将成为川南旅游目的地;9月29日,万达集团、肇庆市政府、鼎湖区政府举行肇庆万达国家度假区项目签约仪式,将共同打造肇庆万达国家旅游区……

参见各种信号,尽管此前遭遇重挫,但万达重燃的文旅野望似乎并非噱头。以武汉阳逻为例,万达在2019年如火如荼开发商业/住宅地块后后,万达加仓意味甚浓。根据新洲区政府最新回复,规模更为宏大的万达城项目,目前已经在推进中。而根据当前显示的招聘信息来看,万达似乎已经确定无疑。

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回溯出售13个文旅项目的原因,王健林此前谈到,“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。”(相关阅读请点击红字收官顶豪无视查封“先斩后奏”,万达地产能否如愿杀成“回马枪”?

伴随现如今文旅地产宏观形势巨变,当万达以“杀回马枪”的姿态重新参与排位竞赛,行业陡然悬念重起。作为曾经的“失意者”,万达文旅将如何改写新的市场格局?又能否实现其怀揣多年的文旅帝国迷梦?时间会给予我们答案。

闻旅派原创,作者:Candy,转载请注明出处:http://www.wenlvpai.com/41473.html图片来源于网络,如有侵权,请联系闻旅派删除,谢谢

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