烫手山芋?恒大把逾200处商业物业列了份出售清单

文章摘要:售卖背后折射出了怎样的信号。

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受疫情冲击,线下重资产似乎从未像今天这样,让人唯恐避之不及。

7月7日,恒大集团多名员工于社交媒体发布消息称,恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的多类商业物业。一份流传网络的资料显示,包括写字楼、酒店、购物中心等在内,恒大此次清单包含超200个标的,覆盖北京、上海等全国各地多个区域。

据接近恒大的人士向媒体证实,恒大确有出售各类商业物业的计划,该人士表示,此轮出售属正常出售行为,集中推出是希望通过专业团队去推荐销售。且此次资产出让,公司将对促进交易的员工给出“高佣金”激励。不过对于前述清单是否属实,该人士并未回应。

受宏观形势变化及自身战略调整影响,近年房企甩卖商业物业案例频出。前有万达、融创与富力的世纪交易引爆舆论,后有黑石集团私有化SOHO中国事件疑雾重生,包括融创中国董事长孙宏斌也曾在2019年业绩会上表示,目前融创持有资产规模偏大,将会选择性地处置一些固有资产,在价格合适的时候卖掉一些酒店、商业和乐园。

而置身后新冠时代,恒大此次引人注目的兜售计划,传递的个中信号显然更清晰了几分。

1

疫情重创商业地产

得益于新世纪以来高速的城市化,国内商业地产历经了一轮投资开发狂潮。但伴随房地产黄金时代的远去,受市场供给过剩、经营管理不善及电商挤压等因素影响,商业物业很快迎来转折期。

据媒体报道,国家统计局数据显示,过去10年,全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但行业内部统计,建成开业率仅为43%左右,另外57%的项目因各种原因未能开业。尤其自2019年以来,受宏观经济下行压力影响,中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和销售面积均出现同比下降。

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之所以如此,源于非正常的投资回报。相关统计显示,在百强房企所持有的商业项目中,达到盈亏平衡点的仅为36%;64%的商业项目达不到盈亏平衡点,处于亏损状态。

而2020年新冠疫情防控引发的消费信心和行为变化,更是给商业地产带来了致命一击。

中国指数研究院发布调研报告显示,2020年上半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。其中,以全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,其平均租金为每天25.1元/平方米,环比下跌2.41%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,其平均租金为每天26.8元/平方米,环比下跌1.09%。

租金下滑的背后,是实体商业客流受冲击严重导致空铺率进一步恶化。赢商网的统计数据显示,2020年2―4月,全国典型购物中心客流仅为去年客流均值的36%,平均空置率(空铺面积/总铺位面积)为21.10%,超过行业公认的空铺率警戒线20%;由此引发的大量商铺、酒店倒闭/破产事件,无不让人触目惊心。

事实上,商业物业运营的举步维艰只是表层;对于恒大而言,集团层面的债务高企,才是此次资产出售计划的核心。

中国恒大(HK.3333)披露的2019年全年业绩显示:2019年,其合约销售额为6011亿元,同比增长9%,但与之相反的是,其核心利润408.2亿元,同比下降48%;且资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点。

为缓解持续走高的负债率,许家印彼时表示,恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。从今年起有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。”

总的来讲,作为典型的重资产,商业物业的开发和持有导致大量资金沉淀,必然大幅拖累房企的债务水平和资金周转效率。此次恒大公开出售批量商业物业资产,显然是集团顶层意志回款战略的有效贯彻。

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2

非比寻常的资产清单

“正常出售行为”、“非核心资产”......谈到此次恒大出售资产计划,有相关人士给出了如此表示。但事实上,作为大宗资产交易,此次物业兜售的总规模,似乎可比拟当年的万达文旅资产世纪大交易。所以有别于临时起意,相关计划应该酝酿已久。

而另外需指出的是,如果细看清单的名录,真实情况似乎很难用所谓“正常出售”或“非核心资产”所能解释得通。毕竟,在这份被曝光的重资产转让清单里,不少项目是恒大耗资重金辗转得来,甚至恒大此前颇为重视、大面积营销投放轰炸的项目,也多包含在列。

以清单中在列的成都物业资产为例,2015年7月,恒大以65亿港元收购华人置业名下爱美高集团的成都西锦城、都汇华庭和华置广场3个住宅及商业办公楼项目,随后华置·西锦城案名更新为成都恒大西锦城,华置广场更新为成都恒大广场,而在这份出售名单中,西锦城和华置广场两个项目赫然在列。

资料显示,华置与2007年进入成都市场,2008年,华置广场开始动工,作为成都首个写字楼带停机坪的城市综合体,该项目一开始就备受关注,但随后一波三折,经历了停工、招商难、推迟开业等一系列问题,随后,项目转由恒大接盘。

谈及开发困境及转让缘由,彼时华人置业认为,成都现有商业市场过剩,持有商业物业回报较预期低,并且在建、待建商业较多,预计商业物业的收益会进一步下调。因此公司认为,成都市商业物业的资产价值将可能会下跌。为尽可能提升物业价值,出售交易是难得良机。

针对恒大接盘的后续运营事宜,有业内人士曾表示,华置广场是恒大接手的项目中最大,也是最为头疼的,自持占用资金大,并且项目位置人气欠缺,华置广场后期运营对恒大来说是非常考手艺的。而伴随项目进入此次恒大资产清单,其出售结局似乎从开始就已经注定。

例如,清单涵盖有恒大近年于新总部深圳落子的数个项目如恒大天璟、恒大时尚慧谷的写字楼等;而在海南,包括三亚国际医院、博鳌国际医院等,这两家医院的存在一度是恒大向“服务业”转型的标志之一。更有甚者,作为其文旅产业扛鼎之作的恒大海花岛,双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心也赫然在列。

参见上述物业标的的资金投入量级及承载意义,在业界看来,此次出售即便不能称作“甩包袱”,也很难如“相关人士”评论的那般云淡风轻。

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3

沉重的转型

有别于相关人士所言的“非核心业务”,事实上,曾经的恒大,对商业地产给予了诸多厚望。

早在2013年,恒大就加快了全国商业地产的扩张步伐,先后收购了在合肥、深圳、上海、南京以及宁波等商业地块。2014年,恒大集团宣布成立了独立的全资子公司恒大商业集团。恒大集团董事局许家印在2014年内部大会上提出打造“万达广场升级版”的蓝图,商业资产规模将达千亿级。

在此后的几年,尽管恒大相继布局了包括购物中心、写字楼在内的众多项目,也在全国范围内拿下多宗商业类型地块,但从始至终,从酒店、办公到所谓童世界乐园,恒大并未打造出为市场所认可的商业品牌;而相比于企业自身高调的品宣攻势,业界对其商业物业的运营能力始终持观察乃至怀疑态度。

资料显示,在许家印展露商业地产雄心的2014年,恒大自持的投资物业账面总值619亿元,全年商业物业租金收入只录得1.44亿元;到2019年,恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元,包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位。但全年租金收入仅为13亿,收益率不到1%。

事实上,不止于恒大,即便是其曾经对标的商业地产王者万达,面对“换了人间”的市场,其商业/文旅板块曾经所向披靡的拿地/开发/销售滚动模式,也在时代的剧变下陷入重重挑战。

一直以来,国内包括大多数商业地产在内的开发商,采取的都是快周转、高杠杆的运营模式,通过以酒店、商场等配套拉低土地价格、抬高销售溢价的同时,也满足地方政府需求。在房地产的上半场,各大房企操作这一模式轻车熟路,也赚的盆满钵溢。

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但进入房地产下半场,伴随消费市场认知升级、企业资金持续沉淀、运营能力迟迟难以提升等因素,这种模式操作已经越来越困难。尤其在大量的三四线城市,受畸形的产业生态影响,其商业地产发展很难实现良性可持续。

在地方政府层面,其一直缺乏专业性规划和控制引导;站在开发商角度,这个群体只侧重于短期利益,轻视和忽略了商业本质;而谈到运营商,由于完全着眼于自身利益,片面迁就开发商对眼前利益的诉求,追求高租金,导致不正确定位填铺,不考虑正确定位和项目持续运营。当三方都以本位出发,不专业不兼顾,最终导致整个商业地产的“一地鸡毛”。

“对以高周转见长的房企而言,‘资金落袋为安’才是眼下最重要的事,房企也不过是跟随了市场的选择。”伴随疫后“现金流为王”的到来,站在房企的角度,业者的这一观点无可厚非。

但问题在于,如果这些生来即错误的物业始终难以实现自我造血,这样的低质资产要如何变为“资金落袋”?而当自身运营能力迟迟难以兑现,历经持续的洗礼和认知迭代,又有多少人会为那些空有建筑物落地、而运营却“飘在云端”的“诗与远方”买单?

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