闻旅观察 | 亏损运营压力山大?长租公寓欲借疫情“翻身”

文章摘要:疫情是面镜子,能照出世间百态。

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在因甲醛门、竞价抢房等劣迹连遭声讨后,以自如和蛋壳两大头部品牌为代表,国内长租公寓玩家又陷入了新一轮舆论漩涡。

1、“花开两朵 各表一枝”

近期,众多把房子转交蛋壳出租运营的房东接到减租通知。蛋壳方面称,根据疫情走势,为配合防控工作、降低分租风险,业主需执行不少于30天的免租期;相关信息显示,此次减租房源位于北京、无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地,涉及业主逾7万户;至于灾情中心的武汉,蛋壳更是无视基本的契约和协商,单方面直接扣除业主3个月房租。

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按字面理解,该政策理应为受防控形势影响而暂时无法返岗的租客设置,但事实却并非如此,据了解,蛋壳在向上游业主强硬断缴的同时,对下游租客端仍要求其正常交租。如此行径引发舆论哗然,掀起了业主与租户两端的投诉&维权潮。

迫于舆论压力,蛋壳公寓随后做出调停措施,对外表示网传消息部分失实,其在发布的《致蛋壳公寓的一封信》中称:已经对受疫情影响的租客做了补助,免去武汉租客一月租金,其他都会则根据天数退返租金。

尽管这一“灭火”补救看似及时,但实际更像是纯公关性质——其退还的余额只能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)及续租首付款等蛋壳App内的账单费用,无法提现;与此同时,对比蛋壳向武汉房主提出的3 个月免租、其它地域1 个月免租,该方案中,蛋壳仅退还武汉租客一个月租金,其它地域直接按天算(延期返工几多天,就退返几多天的房租),如此“剪刀差”显然难抑汹涌舆情,事件一度引发人民日报跟进评论:相关操作在法律上站不住脚。

与此同时,长租公寓业另一龙头玩家,同样在疫情期间因类似举措招来了舆论高压。

近日,互联网上不断有多名自如租客反映:在疫情这一特殊时期,自如非但对租客没有任何减免措施,反而在续约后涨价,部分涨幅高达30%以上,疫情期间部分城市保洁、维修服务已经暂停,但服务费用并没有减免,甚至还存在疫情期间催促租户换房搬家的情况。谈及原因,某自如管家表示,“由于我们新上的领导今年目标就是要盈利,疫情过后价格涨幅会更高。”

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针对该事件,自如方面回应称,目前媒体关注到个例,公司确认多为原长租客临时希望短期续约引起的。自如本来是鼓励长租,更稳定也有利于安全管理。但现在是特殊时期,有短续需求,自如可以理解,也会尽快推出相应便利措施。还有可能因为业主合约变动等其他因素引起的价格浮动,自如也会根据租客实际跟进解决。

该如何理解所谓“个例”的占比?如同当前武汉市民竞相以1.4%自嘲,尽管自如CEO熊林此前强调,自如租金涨幅远低于市场整体涨幅,但具像到个体样本的集合,某种程度或许更能描摹出隐晦的现实。

谈及疫情期间的专项政策,尽管2月7日自如发布公告称,将为所有签约武汉房源的租客减免2月50%的租金及2月全月服务费,3月1日后可至自如APP领取。但武汉某租户表示,其租住的房屋将于2月20日到期,管家以“不满足条件”为由拒绝了其租金减免申请,并且在无保洁服务的情况下要求其支付一个月的服务费。

至于非武汉地区的租客,根据某租客反馈的信息,需满足目前所在地封城、目的地封城或室友确诊新冠肺炎三个条件之一才可享受租金减免政策。而即便租客所在地虽未封城但所有航班、高铁均已取消,属于客观情况造成无法返程,其申请租金减免似乎依然障碍重重;与此同时,关于业主对自如“逼我们房东降价,对租客又涨价”的声讨,同样见诸多个平台。

2、疫情只是导火索 模式&运营存疑是根本

对于行业头部玩家而言,体面和讲究是品牌建设的应有之义,而上述长租公寓品牌之所以选择逆势涨价、拒绝减免租金,其根源还是背负的巨大经营压力。

自如、蛋壳这类品牌公寓,其本质就是二房东模式,即通过收房、装修再出租的模式,通过融资、租金贷等资金来源滚动扩大,以获得最基本的租金差,尽管玩家曾对外描述过诸如电商、金融等在内各种故事,核心的盈利点还是基于预期中的租金上涨。

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尽管理想丰满,但伴随宏观经济形势的持续承压和以北、上为代表的城市人口管控理念变奏,住房租赁市场正在悄然生变。链家数据显示,2020年1月,全国18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度达40.99%,同比微增0.63%;此外,2020年1月新增房源和客源数量的环比降幅,分别高达48.28%和42.64%,供需矛盾在持续转向;而竞价抢房导致租金成本过高、放租效率滞后于拿房节奏、过高的杠杆导致资金链风险高企等原因,目前玩家多在消化过量供给、降低杠杆风险上持续煎熬。

具体来看,自2018年开始,长租公寓行业状况急转直下,因资金链断裂而引发的爆雷潮、导致了广泛的舆论震荡。由此带来去年末6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》对租金贷问题进行强势介入和管控(租金贷其收入占比不得超30%,到2022年整改到位);有基于此,行业玩家正竭力从开源和节流两方面持续“求索”。

以自如为例,去年其成立了新的“止血”部门,调动全国收房业务员工,与业主交涉降低收房价格,对于收益迟迟不见好转的房源,如果业主不同意降租,自如会主动解除合同以止血。

至于蛋壳,除了此次在扩大租金“剪刀差”上穷尽气力,相应的“运营成本优化”也在同步进行中。有蛋壳公寓员工反映,企业通知所有员工1月工资将延至3月发放,2月只发北京市最低基本工资的70%(1500元左右),不发面试时承诺的14薪(2个月年终奖);预计3月初上班,具体时间待定,“若3月未能如期复工,继续领每月1500元。另外,公司总监及总监级别以上的人,1月份2月份工资全部取消,涉及人数超200人。

某种程度上看,这或许将印证业者的判断,无论是上市还是其他融资渠道,虽然能短期内缓解资金流问题,但无法维持病态“高买低卖”模式下低效的规模扩张,如果固守旧有的运营模式不动摇,笃定信奉恶性规模大战下的“剩者为王”,那2020年行业的资金链风暴很可能将由中小企业向头部玩家迁移。而一旦出事,这些超体量玩家对社会民生造成的恶劣影响,将远超早已出局的中小玩家。

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事实上,蛋壳对自身的经营风险有着清晰认知,其在招股说明书也承认,强劲的历史增长率可能并不代表其未来的增长,蛋壳未来将可能无法产生类似的增长率,增长率可能会由于可支配收入减少,行业竞争加剧,中国住宅租赁市场的增长下降,替代商业模式的出现,规则、法规,政府的变化政策和总体的经济状况导致下降。“而蛋壳以创新的‘新租赁’业务模式运营,这种业务模式可能不会如此前的预期, 很难去评估我们的前景,因为我们可能没有足够的经验去应对快速发展的市场中可能存在的风险。”

总的来看,运营效能低下只是其中一面;而拐点不知何期的疫情,无疑为玩家的生存境况雪上加霜。

有业者分析到,此次疫情对长租公寓行业的运营压力影响非常大,往年年后的一个月是换房、找房的高峰期,今年可能就会直接错过这个高峰期,可能从12月开始的空房到今年3月才能租出去,这3个月空房的租金➕装修折旧摊付成本,很可能需要多套房源1年的收益才能cover住。“如果疫情持续3个月以上,绝大部分长租公寓企业均会面临倒闭,最多撑到五月。”

不顾吃相强推租金“剪刀差”、优化成本大举瘦身......在疫情席卷全行业的寒夜里,这些长租公寓玩家还会有哪些“硬核”政策?其储备的粮草能否支撑起挺过这个冬天?洗牌期后行业最终会呈现何种格局走势?对于以上疑问,闻旅将保持观察。

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