闻旅观察 | 武商70亿抵押梦时代广场 疫情搅动地方文旅商产业“蝴蝶效应”

文章摘要:在因20万张文旅惠民券备受舆论争议而紧急延期后,武汉文旅业界日前有了新的动向。

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2月3日,武汉武商集团股份有限公司(以下简称“鄂武商A”)发布公告称,为满足梦时代项目建设需要,公司以武商梦时代项目在建工程提供抵押,适时转现房抵押,向平安银行股份有限公司武汉分行申请70亿元贷款,贷款期限12年。公告称,该抵押资产事项不会对公司的正常运作和业务经营造成不利影响,财务风险处于可有效控制范围内,不会损害公司、股东尤其是中小股东的利益。

作为华中地区综合性商业零售商,一直以来鄂武商A的主营业务较少涉及文旅。但聚焦旗下转型升级的“扛鼎之作”——梦时代广场,尽管项目从规划到建设至今波折不断且进展迟缓,却引发了文旅业界持续高度关注。

资料显示,鄂武商A梦时代项目位于湖北省武汉市武昌区武珞路与宝通寺路交汇处,与武商亚贸广场毗邻,处于江南地区核心商圈。为实现集团新一轮的转型升级,2015年3月3日,鄂武商A宣布将投资84.25亿元兴建“华中乃至全国定位较高、规模最大的商业零售综合体”——武商梦时代广场。根据规划,该项目地下四层,地上九层,引进国内外奢侈名品、商业零售、室内游乐项目、影院等多功能于一体,资金来源为自有资金、可转换公司债券和银行贷款,力争2020年开业。

客观而言,梦时代广场的规模放眼全国确实堪称庞大,但鄂武商A仍认为前期规划偏保守,其随后对项目规模进行了一轮大幅度的调整升级。按照公司董事长陈军“此次调整是在科学理性的测算后基于之前概念上的设计深化”的表述,鄂武商A在2017年度股东大会上审议通过的《关于武汉梦时代广场投资项目部分调整的议案》,项目总建筑面积由59.93万平方米变更为 81.67 万平方米,总投资额则由84.25亿元变更为119.95 亿元。

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谈及增资用途,鄂武商A透露主要由四方面组成:建筑工程费用增加17.29亿元;两个乐园项目的投资估算在原方案的6.4亿元基础上增加7.46亿元;土地费用增加7.23亿元;可预见费用及设施设备费用增加3.72亿元。资金来源为自有资金、可转换公司债券和银行贷款。经测算,项目回收期11.76年(含建设期3年),所得税后财务内部收益率8.22%。

鄂武商A在2018年报中表示,梦时代广场两大乐园项目EPC总包、过山车等13大游乐设施完成招标及合同签订;两大乐园项目土建施工图设计完成提资;冰雪乐园项目方案设计、消防和保温三大论证,及室内乐园项目扩建设计方案通过;达成乐高探索中心合作意向;运动乐园项目形成概念设计。

尽管对项目野心勃勃,武商董事长陈军甚至谈到“梦时代广场的建设、运营,将改变中部地区商业格局,可以让鄂武商A在其后5-10年保持竞争优势”,但从现实看,鄂武商A在资金问题上并不顺利,相应的建设进度也是一拖再拖。

2019年4月19日,鄂武商A召开的第八届九次董事会审议通过,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币30亿元(含30亿元)的中期票据,所募集到的资金用于偿还借款、补充营运资金、项目建设等;到6月19日,鄂武商A发布《关于终止公司公开发行可转换公司债券并撤回申请文件的公告》,终止本次可转债事项并撤回申请材料是综合考虑目前市场环境变化、公司将继续以自有资金、银行贷款、超短期融资券及中期票据等方式筹措资金推进相关项目建设;7月5日,鄂武商A收到《中国证监会行政许可申请终止审查通知书》([2019]209号),根据《行政许可法》及《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第二十条的规定,中国证监会决定终止对鄂武商A行政许可申请的审查。

据媒体报道,鄂武商A相关人士此前透露,梦时代项目正按进度施工,推进基坑北侧中心岛结构合围,加快地上主体结构施工进度,力争2019年底实现主体结构局部封顶;与此同时,梦时代项目目前正在加快招商布局,已与国际名品、化妆品、潮牌、运动等目标品牌明确合作意向,落实体验区重点项目规划模型。而时至2020年,项目不仅未能如预期中完工,且鄂武商A的此次抵押,无疑为项目的资金链及后续建设运营蒙上了浓重阴影。

事实上,以万达暂停营业万达电影乐园、汉秀经营惨淡为标志,武汉商业地产的恶劣生存境况为文旅业界熟知。戴德梁行的报告显示,2019年上半年,武汉商业总存量高达232.7万平方米,截止到二季度,核心商圈整体空置率较2018年四季度上升至4.9%。武汉四大核心商圈首层平均租金录得629.7元/平方米/月。境况不容乐观。

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有业者谈到,武汉商业地产综合体的黄金时代已经过去,迟迟无法完工的武商梦时代广场,像是“起了一个大早,赶了一个晚集”;而受制于独特的地理状态限制,武汉的商圈天然多而分散,体量如此巨大的综合体,很难单凭所谓的地段优势“躺着赚钱”,这对项目运营能力和专业度提出了非常高的要求;另外综合武汉整体的消费数据来看,笃定高端将给梦时代广场未来面临的巨大挑战。

以上因素主要聚焦武商自身与行业现状,而撇开这些因素,目前防控形势仍不明朗的新性冠状肺炎疫情,无疑会是武汉文旅商综合体未来发展态势最大的不确定因素。

根据《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权补充公告 武告字(2019年)33-2号》显示,2019年12月31日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权补充公告》(2019年第33-1号)中,包括P(2019)212、213号武昌滨江地块、汉阳四新方岛地块在内武汉核心区为数不多的大宗优质地块,挂牌出让截止时间延长至2月19日。彼时,上述标志性地块最终呈现的交易情况,或将与武商梦时代广场一起,深度影响武汉文旅商综合体未来整体的发展走势。

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