闻旅观察 | 蛋壳“不予置评”上市传闻背后 长租公寓赛道仍然阴云重重

文章摘要:一则看似并非“空穴来风”的传闻,让舆论趋于沉寂的长租公寓再次引发了业界关注。

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近日,有媒体爆料称,蛋壳公寓计划最快于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元,或将成为长租公寓海外第一股。对此,蛋壳公寓方面负责人回应称:“我们看到了网上的一些IPO传闻,目前尚未接到任何消息,对市场传言一律不予置评。公司现阶段更多还是聚焦于业务持续增长和精细化运营。”

这一“模棱两可”的回复,似乎更像是对上市传闻的某种默认。回到蛋壳本身来看,之所以引发关注,是因为这一长租公寓头部玩家近来多处于高光时刻,

蛋壳公寓2015年1月成立于北京,次年5月开启全国布局。公开资料显示,其发展至今,前后共获得6轮融资,合计金额近50亿元。最新的一笔融资发生于今年3月,蛋壳公寓完成由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投、春华资本跟投的5亿美元C轮融资,并得到高榕资本、CMC资本、愉悦资本等老股东继续跟投,估值逾20亿美元。

受资本连续加注,蛋壳公寓的运营规模呈爆炸式增长。公开资料显示,蛋壳公寓目前已覆盖北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场,管理房间数量从最初的2000多间,扩张到如今接近45万间。

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尽管市场热度和占有率不断高走,但围绕蛋壳公寓产品、运营模式等方面的非议与质疑,却始终未曾停歇。

从去年开始,包括蛋壳等在内的众多长租公寓玩家,不断被爆出甲醛超标、租金贷、隔断、房屋质量隐患、服务质量等问题,针对长租公寓的重重乱像和舆论的持续发酵,各地管理部门陆续通过约谈等形式,不断强化对蛋壳等长租公寓企业的监管。

客观而言,面对行业惨烈的洗牌大潮,融资不断的蛋壳属于“佼佼者”。但国内长租公寓发展至今,行业“亏损”的现象早已成为共识,“规模不经济”的困境始终未能得到突破。如同业者所言,长租公寓行业融资难是挑战,但提升自身的运营力、加快供需匹配效率,并不完全靠金融和资本的力量就能解决。

根据业者观点,长租公寓的财务测算需涉及到三点:首先是企业对长租公产品本身的定位;其次要回归到产品研发,以及测算它所有坪效的产出;再者体现在经营能力上。只有基本功扎实,后续包括资产证券化等路径才可能打通。

但从行业现状来看,相关的痛点始终未能得到很好的解决,在产品层面,其设计配套的不合理,产品线繁多且散乱,成本高昂;谈到供应链,其运转效率低,项目周期难把控,管理成本高;对于供应商,相应的管理机制不完善,落地服务能力不足,管理缺位;由于行业特性,前期资金投入大,回报周期长;落到行业标准化,其供应链管理体系不完善,标准化缺失。

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目前看来,长租公寓玩家主要通过二房东赚取租金差的盈利模式支撑业务的发展,但受市场波动影响,这部分营收并不乐观。而在“租金贷”被滥用、舆论压力不断高涨之后,金融机构对公寓企业的态度,正在发生明显转变。

据报道,此前多家银行对住房租赁业务热情甚高,其金融支持包含起步阶段的股权融资,并购贷款;开发阶段的房地产开发贷款、资管计划等结构化产品;和企业运营阶段的租赁住房经营贷款、资管证券化产品等。某国有大行曾在业绩发布会上多次就“租房贷”和住房租赁业务高调推广;

如今,银行态度已经“今非昔比”,该大行在近期半年报业绩发布时,只字不提长租公寓。另据了解,近期一些银行内部要求对经营性物业抵押贷款业务风险展开排查,其中重点则包括上述企业房屋出租进展情况,以及是否严格落实资金闭环管理要求,是否实施专户管理等。对于排查中发现相关问题的,要压退相关贷款。

尽管有业者提到,自如,蛋壳们之所以能拿到巨额融资,是因为他们有互联网基因,除了租赁业务本身之外,还有一套庞大的体系,例如整套的信息化系统,互联网快速增长的打法;但在行业唯规模论逐步“偃旗息鼓”后,蛋壳在融资后在信息化建设的投入,反映到最终的运营效率上、能否不断提升运营人效比和坪效产出,成为摆在其面前的现实挑战。

对于蛋壳公寓的上市传闻和长租公寓行业的动向,闻旅派将保持关注。

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